La réglementation :
Avant de se poser la question de son utilité, attardons-nous sur la réglementation en vigueur à ce sujet. En effet, le code rural dans son article L411-4 est assez précis en la matière. Il dispose qu’ «un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci ». Cela induit donc la participation des deux parties signataires du bail pour la rédaction et les éventuels frais.
Il précise même que si une des parties ne s’est pas manifestée ou n’a volontairement pas souhaitée participer à cet état des lieux « passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Une des deux parties peut donc tout à fait établir cet état des lieux seule. Le code rural ajoute que la personne qui n’a pas participé « dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement ».
Conclusion : sans avoir encore abordé la question de son utilité, l’état des lieux établit lors de la conclusion d’un bail s’avère être obligatoire
Mais à quoi sert- il ?
Cet article L411-4 du code rural est souvent repris dans les modèles de baux signés sous seing privé ou notariés. Il ajoute dans son dernier paragraphe l’objet de ce formalisme qui est « de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures ». En effet, le seul moyen de déterminer, à la fin du bail, si le fermier a amélioré ou dégradé les biens est de pouvoir comparer une situation de départ avec une situation finale, dont le laps de temps écoulé peut se compter en dizaines d’années.
Que doit il contenir ?
Enfin, le législateur nous oriente sur le contenu : « Il [l’état des lieux] constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années ». Notons que plus l’état des lieux d’entrée est précis, plus facile est la tâche finale de déterminer si dégradation ou amélioration il y a.
Le conseil : Pour les terres cultivées, il est possible d’associer aux historiques de rendement des analyses de terre, la notification de la présence d’adventices, les quantités de paille, fumier mis à disposition du preneur. Pour les prés, il est d’usage d’indiquer l’état des clôtures, des haies, des arbres, des mares. Pour tous les biens, mention peut être faite de la présence de bornes, de servitudes…
Pour les biens bâtis, il est nécessaire de bien détailler l’organisation des pièces, les aménagements en électricité et plomberie, les règles en vigueur au moment de l’entrée dans les lieux.
Dans tous les cas des rappels sur les réglementations en vigueur à l’entrée dans les lieux sont indispensables ; l’évolution de la réglementation pouvant induire des conséquences futures tant pour le propriétaire (mises aux normes de certains bâtiments) que pour l’agriculteur (salissement de parcelles, productivité des sols)
La liste n’est pas exhaustive, à chacun d’adapter cet état des lieux en fonction des biens loués.
Quels types de biens ?
L‘état des lieux concerne aussi bien les bâtiments d’habitation, d’exploitation et dépendances, les terres labourables, les herbages, les vergers, les vignes, les chemins, les bois, taillis, haies, landes….
Le conseil : faire enregistrer cet état des lieux au centre des impôts de votre département (service de la publicité foncière et de l’enregistrement) afin de lui donner une date et un contenu certains s’il n’est pas annexé au bail lors d’une signature notariée.
Et un expert foncier, peut-il vous aider ?
Vous êtes propriétaire ? Vous n’habitez pas sur place ? Vous ne connaissez pas le milieu agricole ? Vous êtes agriculteur ? comment définissez-vous la notion de bon père de famille ? comment prouver que vous avez tout fait pour entretenir le bien qui vous a été confié ? Vous craigniez d’oublier certains éléments importants ? vous ne savez pas comment rédiger cet état des lieux ?
L’expert foncier, missionné par une ou les parties, peut se rendre sur les lieux afin de vous rédiger le plus précisément et professionnellement un état des lieux descriptif complet. Son principal objectif sera d’éviter tout contentieux à la sortie de bail. A son œil d’expert, n’échapperont pas les vices !
Mathilde BRASSET