Comment évaluer une exploitation agricole?

Estimer une Entreprise Agricole : Méthode de la VEA

 

Afin de respecter l'article L 411-74 du Code Rural[1] les experts et autres professionnels avaient pris l'habitude de chiffrer la valeur de l'exploitation agricole en cumulant les évaluations des éléments concrets qui s'y trouvent.

Cette méthode est progressivement devenue erronée car elle ne tient pas compte des écarts de qualité et de rentabilité des entreprises agricoles concernées. Elle conduit à des aberrations inacceptables alors qu'à l'évidence une entreprise ne vaut que par sa capacité à dégager un revenu ou plus largement un EBE.

Devant ce problème particulièrement aigu en Picardie, région de haute productivité, les experts du Nord de la France par souci d'objectivité ont mis au point à partir de 1986, une méthode globale d'estimation de l'entreprise agricole.

Dans cette méthode," la valeur de l'Entreprise Agricole " ou V.E.A est égale à la moyenne de sa valeur substantielle (V.S) et de sa valeur de rendement économique (V.R) qui est calculée à partir des résultats comptables dégagés au cours de 5 derniers exercices.

  • La valeur substantielle est égale à la somme des immobilisations corporelles (installations, matériel, cheptel de reproduction) et des immobilisations financières (titres de participation, créances d’améliorations, DPU).
  • La valeur de rendement est obtenue par capitalisation de la moyenne des excédents bruts d’exploitation corrigés (E.B.E.C) des 5 derniers exercices, pondérée par un coefficient de risque défini par les experts en fonction des conditions économiques générales ou des spécificités de l'exploitation.

Les excédents bruts d’exploitation corrigés sont calculés à partir des résultats du compte de résultat augmentés des amortissements, des frais de leasing et des frais financiers et minorés du revenu foncier des immeubles bâtis et non bâtis appartenant et utilisés par l'entreprise et de la valeur du travail non rémunéré auquel peut prétendre l'exploitant.

Ainsi est définie la "valeur intrinsèque de l'entreprise", laquelle est basée uniquement sur des éléments concrets ou justifiés par des résultats comptables.

Les autres éléments comme:

  • les stocks en magasin
  • les avances aux cultures

dont les valeurs évoluent en permanence au cours de l'année culturale, sont estimés distinctement à la date retenue pour l'estimation.

Les immeubles bâtis et non bâtis font également l'objet d'une estimation séparée.

Les experts ne peuvent affirmer que cette méthode d'estimation est en parfaite harmonie avec la Législation Actuelle (en particulier en ce qui concerne les cessions entre preneurs) mais par contre, ils sont certains qu'elle procède d'une recherche et d'une prise en compte objective de la réalité.

Elle est couramment utilisée en matière d'organisation patrimoniale (dévolution successorale et partage de famille) et lors des évaluations de parts de sociétés dont la transmission n'entraîne pas de changement "d'exploitant".

Aussi les experts estiment en conscience devoir la proposer dans le cadre de leurs expertises.

[1] ARTICLE L 411-74 DU CODE RURAL

" Sera puni d'un emprisonnement de deux mois à deux ans et d'une amende de 2.000 F à 200.000 F ou l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitation, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiées, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci".

Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux pratiqué par la Caisse Régionale de Crédit Agricole pour les prêts à moyen-terme".

En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l'action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur vénale de plus de 10%.

L'action en répétition exercée à l'encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui font suite, ainsi que , en cas d'exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d'effet du congé".