La valeur d’équilibre intrafamilial

Introduction :

L’expert agricole et foncier intervient en tant que spécialiste de l’estimation d’entreprise agricole. Les objectifs sont divers, nous nous attarderons ici aux transmissions d’exploitations dans le cadre familial.

Les écarts entre certains prix constatés et la valeur d’évaluation :

Les méthodes d’évaluation de l’entreprise agricole utilisées et reconnues[1] aboutissent à une valeur technique combinant une valeur patrimoniale et une valeur économique. Pourtant cette valeur technique peut s’avérer très différente du prix constaté dans les transferts d’exploitation hors cadre familial, résultant du déséquilibre énorme entre l’offre et la demande ; ce qui peut à juste titre susciter des questions voir des incompréhensions de la part des enfants, notamment ceux qui n’ont pas vocation à reprendre l’exploitation familiale.

Notons que le marché regroupe les transmissions entre étrangers, mais aussi les cessions familiales ce qui oblige à relativiser la signification de certains des prix pratiqués.

Lorsque les parents cèdent à leur(s) enfant(s) à une valeur bien inférieure à celle qu’ils pourraient obtenir en proposant l’exploitation à un tiers, les enfants non exploitants peuvent se sentir lésés : en effet, leur part dans un schéma de transmission sera d’autant moins importante.

Gardons aussi en mémoire que :

  1. L’accord des propriétaires pour une cession est parfois impossible à obtenir hors cadre familial.
  2. Le marché des cessions d’exploitation est loin d’être connu et analysé.
  3. La moins-value nette d’une cession familiale par rapport au prix pratiqué entre étrangers est, dans certains cas, réduite par la fiscalité sur les plus-values.

Dans le Nord de la France cette situation est fréquente mais reste un sujet tabou.

Dans les exploitations d’élevage, la valeur économique est souvent inférieure à la valeur patrimoniale. Ces productions nécessitent de nombreux investissements mobiliers et immobiliers (matériels, batiments…) donc une mobilisation importante des capitaux diminuant, de fait, la valeur économique. Dans ce cas, la valeur technique est inférieure à la valeur patrimoniale, ce qui peut également contrarier les enfants non exploitants au moment de déterminer un prix de cession.

Le rôle de l’expert foncier est essentiel :

Dans ces situations, l’expert agricole et foncier a un rôle essentiel à jouer pour éviter les conflits. Le lien entre famille et exploitation est fort. C’est alors que la question de la valeur d’équilibre intrafamiliale peut être préalablement et utilement abordée entre cédant et repreneur. Cette valeur peut se situer entre la valeur technique et la valeur de marché et surtout acceptée par toute la famille. Elle doit permettre au repreneur de réaliser son projet sereinement et aux parents d’aborder leur schéma de transmission équilibré entre tous les enfants.

Même dans les cas où la question de l’équilibre dans le partage ne se pose pas, l’intervention d’un expert CNEFAF est utile pour justifier de la valeur de l'entreprise lors du contrôle de la transmission par les services fiscaux.

N’hésitez pas à contacter un expert foncier qui vous guidera dans vos réflexions patrimoniales.

Mathilde Brasset

 


[1] Citons entre autres la Méthode de la Valeur de l’Entreprise Agricole dite « VEA » développée par les Experts Fonciers Agricoles depuis 1987.