Indemnités de sortie de ferme, quel rôle pour l’expert foncier ?

Vous êtes fermier et vous allez quitter des biens (parcelles agricoles et/ou des bâtiments) que vous occupiez par bail rural ?

Vous êtes propriétaire et allez reprendre des biens suite au départ de votre fermier ?

Alors cet article vous concerne.

En effet, les indemnités de sortie de ferme sont dues quelque soit la cause qui a mis fin au bail (départ en retraite du fermier, résiliation de bail amiable ou judiciaire, reprise pour exploitation personnelle, maladie, expropriation….). L’article L 411-69 du code rural dispose que : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». L’article L 411-72 apporte les éléments suivants : « S'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ».

En l’espèce, Paul est locataire par bail rural à long terme de 18 ans de parcelles agricoles (terres et prairies) depuis 1995. La date de fin de bail approchant, Pierre le propriétaire envoie un congé à Paul basé sur deux motifs : la mauvaise exploitation du fonds et la reprise des biens pour exploitation personnelle. Paul conteste le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Par suite, la cour d’appel est venue confirmer la validation du congé. Paul doit quitter les parcelles sous astreinte. Se pose alors la question des indemnités de sortie. Une visite sur place est organisée. Chaque partie a choisi de se faire assister par un expert foncier. Pierre le propriétaire souhaite aborder différents points :

-          Le retournement de certaines prairies en terres labourables

-          La durée de rotation de la culture de lin sur les parcelles

-          L’élagage des haies

-          La situation des bornes

-          La quantité d’éléments fertilisants présents dans le sol

Le rôle de l’expert foncier est essentiel dans cette situation :

-          d’une part pour tenter une conciliation entre les parties

-          d’autre part pour chiffrer les indemnités (d’amélioration ou de dégradation).

La visite sur le terrain en présence de toutes les parties permet de constater les faits de manière contradictoire. Le travail de recherches, d’études approfondies et l’utilisation de méthodes et barèmes mis au point et validés par l’union nord des experts agricoles et fonciers permettront de chiffrer les éléments. Citons par exemple, la MBPR (méthode des bilans et de la productivité raisonnée) qui permet de déterminer la quantité d’éléments fertilisants du sol.

Dans le cas d’espèce, soit les parties réussiront à concilier grâce au travail des experts, soit le tribunal sera de nouveau saisit pour missionner un expert de justice. Son rôle sera d’apporter tous les éléments nécessaires au tribunal pour déterminer le montant éventuel des indemnités*.

*Cas issu d’une situation réelle

Mathilde BRASSET