Le foncier agricole, un support de placement attractif ?

Le foncier agricole, un support de placement attractif ?

- État des lieux du marché français & prospectives -

État des lieux

Depuis 17 ans, le prix des terres agricoles françaises est en progression récurrente, pour s’inscrire en 2014 à une moyenne nationale de 5 910 € pour les terres libres et 4 410 € pour les terres occupées. Mais cette tendance de fond cache de grandes disparités entre les régions. Les prix dans les régions du nord de la France allant respectivement de 12 340 € en terres libres dans le Nord Pas de Calais à 6.640 € en terres occupées en Haute Normandie.

Parallèlement, les exploitations françaises sont de plus en plus capitalistiques, et leur niveau d’endettement ne fait qu’augmenter. Soulignons en particulier que la moitié de l’endettement des exploitations françaises est aujourd’hui concentré sur 14% des exploitations, en majorité des exploitations de grande et très grande taille. De plus, les fermages ont progressé de façon beaucoup plus lente que le prix des terres, ce qui rend l’investissement dans le foncier très coûteux par rapport à un fermage pour un exploitant. En Seine-Maritime par exemple, dans la petite région du Pays de Caux, le fermage a augmenté de 18% depuis 1997 alors que le prix des terres louées sur la même période a progressé de 86%.

Aussi, le marché des terres agricoles devrait s’ouvrir aux capitaux extérieurs à l’agriculture. Cela représente une opportunité de développement pour les exploitants en place ou désireux de s’installer, notamment grâce à la sécurité apportée par le bail rural et le statut du fermage. Mais l’investissement foncier agricole est-il réellement intéressant pour un investisseur non agricole ?

Zoom sur la rentabilité escomptée et les avantages qu’il procure.

  1. Une rentabilité brute de l’ordre de 3,20% au plan national, mais hétérogène d’une région à l’autre, (entre 1,5% à 4,5%). Dans un contexte de taux bas, cette rémunération, certes faible, est proche du marché.
  2. Une plus-value attendue sur le bien, qui s’apprécie en moyenne, pour les régions du Nord de la France, de 3,03% /an depuis 17 ans pour une terre louée et de 4,37% / an pour une terre libre. Malgré cela, les terres françaises restent parmi les moins chères de l’UE (Belgique/Pays-Bas > 50 000 €/ha ; Allemagne, Italie, Angleterre > 20 000 €/ha).
  3. La possibilité de chasser sur ses terres, apportant un aspect « plaisir » au propriétaire, ou une source de revenus complémentaire en cas de bail de chasse (de l’ordre de 10 €/ha dans les régions du Nord de la France).
  4. Des avantages fiscaux en matière de succession lors d’une transmission à titre gratuit, ainsi qu’une exonération partielle d’ISF sur ces biens en 2016 :
    1. a.Exonération partielle de 75% jusqu’à 101.897 €
    2. b.Exonération partielle de 50% au-delà
  5. La sécurité du règlement des fermages (article L411-53 du Code Rural)
  6. L’absence de charges d’entretien et la « facilité de gestion », en comparaison de l’immobilier bâti ou de la forêt qui génèrent des coûts supérieurs pour leur gestion.

En conclusion :

Il apparaît que le marché foncier agricole des terres louées pourrait s’ouvrir de plus en plus aux investisseurs, qui y trouveraient une bonne diversification de leurs placements. Mais le choix du beau produit n’est pas toujours évident, c’est pourquoi il est très utile de se faire assister par un Expert Foncier et Agricole qui saura donner un avis pertinent sur l’achat envisagé.

Alexis Ménager