Je pense que mon terrain a été déclaré inconstructible par erreur, comment le vérifier ?

La constructibilité d’un terrain s’apprécie par des notions de constructibilité et de viabilisation. Le code de l’expropriation donne la définition du terrain à bâtir dans l’article L13-15 II 1°.

L’expert foncier et agricole peut intervenir pour confirmer au besoin, la cohérence entre, une parcelle de terrain déclarée « inconstructible », et la définition donnée par le Code de l’expropriation et étudier toute réglementation en vigueur pour le terrain concerné.

Une première étape dans ce diagnostic consiste à confirmer la localisation géographique du terrain au regard d’un document d’ordre public (plan local d’urbanisme, plan local d’occupation des sols, règlement national d’urbanisme…). Par un travail de cartographie, l’expert s’assurera de la zone d’inclusion du terrain. Il déterminera la conformité à l’homogénéité des constructions sur la commune (par exemple construction front à rue uniquement ou construction en drapeau…). L’expert complètera ce diagnostic par une approche topographique du terrain : inclinaison (un terrain fortement incliné sera difficilement constructible), conformation (un terrain long et étroit est plus difficile à bâtir), et largueur de terrain front à rue.

Selon la mission qui lui a été confiée, l’expert portera, si nécessaire, un regard critique sur les zonages en vigueur (zone protégée par exemple). Après avoir procédé aux relevés utiles pour confirmer ou non les limites de la zone, et après avoir rendu compte de la réglementation en vigueur pour la zone définie, l’expert donnera son avis sur le bien-fondé de ce classement. Par exemple, pour un terrain classé en zone humide, et de ce fait non constructible, l’expert pourra étudier la flore en présence, il pourra rechercher les traces d’humidité dans le sol, il pourra comparer aux parcelles voisines classées hors zone…

Dans un second temps, le diagnostic portera sur l’usage possible du terrain. Un terrain « juridiquement constructible » selon ces critères ne permet pas pour autant toujours de construire des habitations. Selon l’environnement le terrain pourra être réservé à la construction professionnelle, à la construction de parkings, ou pourra être réservé aux loisirs (terrains de jeu, caravaning…).

Enfin pour répondre aux critères du terrain à bâtir le terrain devra être « viabilisable ». Pour le démontrer, l’expert confirmera l’accessibilité du terrain (il tiendra compte des talus, des accès bitumés ou non), il apportera la preuve de la proximité des réseaux d’alimentation en eau, en électricité et de téléphone. Il indiquera la proximité des bornes à incendie pour assurer la sécurité de la construction et il signalera tout autre réseau non obligatoire (comme la fibre optique).

Outre leur présence effective à proximité du terrain, l’expert devra s’assurer que les dimensions de ces réseaux sont adaptées à la capacité de construction du terrain et du projet envisagé.

Enfin, l’expert s’assurera des règles d’assainissement sur la commune. Si l’assainissement est collectif, il fera référence à la proximité du réseau, si l’assainissement est individuel, il s’assurera de la surface nécessaire à la conformité de la construction par rapport à la règlementation en vigueur (surface minimum d’épandage…).

À l’issue de cette étude, l’expert justifiera la qualité du terrain :

  • Juridiquement constructible et viabilisé ;
  • Juridiquement constructible et viabilisable ;
  • Juridiquement constructible et non viabilisable (il ne sera pas terrain à bâtir) ;
  • Non constructible juridiquement.

Si la mission le nécessite, l’expert formulera une demande de certificat d’urbanisme argumentée auprès des autorités compétentes pour accréditer son analyse.

Cécile LEVECQUE

Expert foncier et Agricole